Sei il conduttore di un immobile commerciale e il proprietario dei muri, dopo anni, ti chiede di corrispondere il canone adeguato secondo gli indici ISTAT nonchè di versare gli arretrati mai richiesti e versati.
In questo caso come devi comportarti? Cosa dice la normativa e la giurisprudenza a riguardo?
Vediamolo insieme!

Per prima cosa devi sapere che la disciplina dell’aggiornamento ISTAT nei contratti di locazione ad uso commerciale è contenuta nella legge n. 392/1978, la quale prescrive che tale aggiornamento si può applicare nella misura massima del 75%, con due eccezioni: la prima riguarda i contratti con durata superiore ai sei anni, la seconda eccezione riguarda i contratti in cui il canone sia superiore a €150.000,00. Per queste due tipologie di contratti commerciali, l’ISTAT si può applicare al 100% (art. 41 comma 16-duodecies DL 207/08 e art. 18 DL 133/2014).

La legge sopra richiamata (all’art. 32) precisa, altresì, che l’adeguamento del canone al variare dell’ISTAT deve essere previsto nel contratto con specifica clausola, in assenza della quale il conduttore non è tenuto a corrispondere adeguamento alcuno neppure se richiesto dal locatore per iscritto.

Ciò premesso, di fondamentale importanza risulta il fatto che la normativa oggi in vigore, per quanto attiene alle locazioni, prescrive che tale adeguamento vada richiesto da parte del conduttore di anno in anno risultando nulle eventuali pattuizioni che prevedano l’aggiornamento ISTAT automatico.

La ratio di tale nullità trova il suo fondamento in una esigenza di tutela del conduttore, al quale deve essere garantito di conoscere esattamente e puntualmente l’importo da corrispondere.
A medesime conclusioni è pervenuta la granitica giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “In base all’art. 32 della l. n. 392 del 1978, così come novellato dall’art. 1, comma 9-sexies del d.l. n. 12 del 1985, conv. dalla l. n. 118 del 1985, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l’aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta; pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell’aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che intervengano nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto”. (Sent. Corte Cass n. 27287/2021).
Atteso quanto sopra, ulteriore corollario che consegue all’interpretazione giurisprudenziale data alla normativa in vigore riguarda il fatto che il locatore non può chiedere gli arretrati derivanti dall’aggiornamento ISTAT del canone di locazione nel caso in cui non siano stati puntualmente richiesti nel corso del rapporto locatizio.
Invero, tale diritto sorge solo dal momento della richiesta (che può essere formulata anche informalmente, verbalmente o per fatti concludenti) e, pertanto, non ha efficacia retroattiva;
A diverse riprese la giurisprudenza ha avuto modo di confermare tale assunto precisando come ”la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati” (Sent. Corte Cass. n. 11675/ 2014).
Tenuto conto delle nozioni sopra esposte, pertanto, il locatore avrà diritto a percepire gli adeguamenti ISTAT solo ove richiesti, nulla potendo pretendere in merito agli “arretrati mai domandati.
A quanto sopra si aggiunga, poi, che gli importi afferenti gli aggiornamenti ISTAT soggiaciono a prescrizione quinquennale e che gli importi dovuti a tale titolo debbono essere calcolati “con il criterio della variazione assoluta, cioè prendendo come base sempre il canone iniziale e tenendo conto dell’intera variazione Istat (ridotta al 75%) verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario ed il momento della richiesta, restando ininfluente, ai fini di tale calcolo, che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, giacché tale omissione impedisce soltanto l’accoglimento della domanda relativa alla corresponsione degli aggiornamenti pregressi (c.d. arretrati ).” (Corte di Cassazione cfr.  Cass. 15034/2004).