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Nel corso delle scorse settimane abbiamo evidenziato come l’emergenza Covid-19 abbia inciso fortemente su rapporti commerciali e privatistici in tutto il territorio nazionale.
Attraverso i provvedimenti emanati dal Governo, D.P.C.M. 11 marzo 2020 e D.P.C.M. 22 marzo 2020, volti al contenimento della diffusione del contagio è stata prevista la chiusura di esercizi commerciali e la sospensione di tutte le attività produttive ad eccezione di quelle espressamente previste dai decreti medesimi. Tali misure hanno generato notevoli ripercussioni nei rapporti economici tra i privati.
In questa sede si vuole affrontare il tema dei contratti di locazione di immobili a uso abitativo e le questioni sorte a seguito dell’adozione dei provvedimenti del Governo, atteso che molti conduttori (inquilini) in questo periodo possono trovarsi in difficoltà a versare i canoni di locazione, problema che si può riflettere anche sui locatori (proprietari degli immobili) se a loro volta devono pagare debiti.
Il primo quesito che ci si è posti è l’opportunità o meno di chiedere la sospensione del pagamento dei canoni di locazione andando a evocare istituti giuridici quale l’impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore o l’eccessiva onerosità della prestazione del pagamento del canone di locazione.
Nei giorni scorsi è stata ampiamente trattata la tematica delle conseguenze che l’emergenza Covid-19 sta producendo nei confronti dei contratti a prestazioni corrispettive in generale (a cui si rimanda integralmente) e proprio in riferimento a tali riflessioni deve essere esclusa una sospensione dei canoni di locazione, che può considerarsi legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (cfr. Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, Sentenza 27 settembre 2016, n. 18987) e così anche nel caso in cui si fosse verificata una limitazione del godimento del bene, come avvenuto nelle situazioni di soggetti che abbiano abbandonato le città più colpite verso zone del Paese meno contagiate, o che semplicemente si siano fermate presso l’abitazione di familiari o partner ai sensi dell’articolo 1, comma 1, lett. b), del D.P.C.M. 22 marzo 2020.
Difficilmente percorribile è pure la possibilità di invocare l’eccessiva onerosità sopravvenuta, poiché il conduttore dovrebbe fornire l’onerosa prova che le limitazioni imposte dall’emergenza Covid-19 abbiamo prodotto una situazione di illiquidità tale da comportare la necessità di interventi straordinari per il rifinanziamento, non potendosi qualificare come eccessivamente gravosi i tassi di interesse per l’accesso al credito bancario.
Uno strumento utile, qualora le parti lo concordassero, è invece la riduzione del canone di affitto.
Infatti, locatore e conduttore mediante la stesura di una scrittura privata potranno redigere un accordo in cui verrà pattuito l’ammontare della riduzione del canone. All’interno dell’atto è necessario inserire i dati anagrafici del locatore e del conduttore, il canone annuo stabilito, la quota di canone ridotta, il numero di mesi per i quali l’inquilino verserà un canone inferiore, la data e la firma.
Si precisa che l’accordo di riduzione del canone di locazione potrebbe prevedere una diminuzione limitatamente a pochi mesi e poi riprendere normalmente, una sospensione temporanea del pagamento, una diversa rateazione delle somme e un abbattimento definitivo.
Tale accordo può essere siglato per ogni tipo di contratto di locazione, indipendentemente dalla categoria di immobile, dalla finalità di utilizzo, dalla durata, così come dal regime di tassazione applicato.
Inoltre è prevista l’esenzione da ogni tipologia di imposta per tali accordi attraverso l’art. 19 del D.L. n. 133/2014.
Al fine di registrare l’accordo di riduzione del canone, la scrittura privata deve essere depositata presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate nel quale è stato registrato il contratto di locazione a suo tempo.
Posta la chiusura degli uffici in questo periodo di emergenza e che tale registrazione non può essere eseguita telematicamente, è stato concesso di inviare l’accordo scansionato e sottoscritto a mezzo mail all’ufficio competente presso il quale gli operatori provvederanno alla registrazione.
I termini previsti per la registrazione sarebbero di 30 giorni, ma in considerazione dell’emergenza Covid-19 e per garantire un equo trattamento anche per coloro che fossero impossibilitati a inviare la documentazione mediante una mail, è stata stabilita una sospensione dei termini così da permettere la consegna dei documenti direttamente allo sportello una volta che gli uffici verranno riaperti.
È importante sottolineare che oltre alla scrittura privata, deve altresì essere trasmesso il Modello 69 compilato.
Il vantaggio che consegue dalla stipula di un simile accordo è tutt’altro che irrilevante per il locatore, atteso che alla riduzione del canone di locazione, consegue anche la diminuzione dell’onere fiscale in capo al proprietario dell’immobile.
Infatti, con la comunicazione della riduzione degli importi dei canoni, saranno dovute solo le imposte relative a tale ultima somma, evitando così pagamenti non dovuti.